商业租约是租户和房东间的（租用）合约，用于规范租户和房东的行为和应尽义务。商业租约中有明确规定租约的条款及条件，大部分租户保障都会纳入到租赁协议的条款中。在商业租约续期或订立新的商业租约时，了解租约内容以及知晓如何能争取对自己最有利的条款非常重要。 对于小生意主来说，经常面临的一个问题是，店铺租约就要到期了，但可能自己没有打算续签， 这种情况下接下来该做什么？
本期文章会根据商业租约到期的情况，来系统地说一说：在新州，如果不再续签商业租约，法规要求房东（lessor）需要做什么，以及如果房东未能遵守法律规定的通知条款，作为租客有什么权利。
房东的告知义务——
根据新州零售租赁法案的规定，在商业租约即将到期时，如果房东有续约的意向，或想要租客在租约期满时搬离，都有义务向租客发出书面通知，告知租客租约即将结束。
根据规定，房东必须在租约到期之前的至少6个月发出书面通知（Lessor’s Notice）。对于少于12个月的短期租约，房东的通知期为租约结束前的3至6个月。
如果房东未能以书面形式通知租客，那么，租客的租约将根据法律自动延期，到期日为房东通知日起的6个月。租客有权在6个月的租期之内随时终止租赁，但需提前至少一个月书面通知房东。
在商业租客的租约延期的这段期间，根据规定，房东不可以公开宣传店铺招租，除非以下这些情况：
- 房东向租客提出续租或延长租期，但租客没有接受；
- 房东已经以书面的形式通知租客，不打算续租或延长租约，因此租客没有权利继续使用这个店铺；
- 租客已经书面通知房东不希望进入谈判或更新或延长当前的商业租约。
租客归还店铺的注意事项——
在商业租约到期时，如果房东已经提前进行书面通知，根据规定，租客需要根据租约签订的条款来还原和归还店铺。
房东可能会允许租客把物品留在店铺，或者支付一笔现金，来免除还原店铺的义务。但是无论是哪种方式，租客都需要以书面形式确认房东在商业租约到期时的要求。
如果租客之前提供了押金或银行保函，但是房东没有按时归还，租客应该在商业租约期满后的合理时间内（如果租约没有明确这个期限）要求退还保证金或银行保函。
租客有义务把店铺恢复原样——
通常情况下，租客会被要求在把钥匙交还给房东之前把房子“修好”（make good）。Make good是一个出现在大多数商业租赁协议中的条款，这个条款要求租客确保将店铺归还给房东时的状态与房东出租这个店铺时的状态一致。一般来说，这些商业租约的条款适用于租客租用整栋建筑或计划修改现有装修的商业租赁。
关于“恢复原样”条款，很多时候它们没有一个清晰的规定，在租约中可能大多数时候也没有明确写明。即使商业租约中没有包括这一条，如果店铺在租约到期后没有恢复原样，房东也可以根据普通法（Common Law）的原则采取法律行动。
Make good条款有时起草得非常清楚，但有时也有漏洞和例外。最好的做法是在签署协议之前让律师审查条款，或者更好的方法是，让律师从头起草条款，让这个条款更清晰合理，适合特定的情况和特定的场所。
一个小建议是，租客在对店铺做任何改变时，列出已经做过或打算做的任何改动。这些改动可能包括安装以下任何一个设施设备：
- 暖气或空调
- 百叶窗和窗帘
- 地板
- 配件
- 隔断墙
- 插座/灯
- 标识
在记录下所做的所有更改后，租客需要与房东协商，以达成租户与房东间的共识。如果房东认为这些改动是属于对房产的改进或者翻新，那这种情况下租客也许不用为这些改动付费。
写在最后
商业租约是业主和租户之间一个长期重要的业务合同。由于商业租约是根据业主和租户的情况来编订条款，没有所谓的“标准版本”，所以每个业主和租客都应确保租赁符合各自特定的需求。不恰当的租赁会造成租户的财务问题或业主的房产问题，甚至导致房产无法出售，而良好的租约可以避免租户在租赁问题上花费不必要的精力，对租户的合理约束也可能帮助业主提升地产价值，达到业主和租户共赢的效果。商业租约的条款关乎租户和业主双方的权利，我们建议在起草商业租约时，不管该租约是普通的还是特殊的，都要听取专业的建议。租户应该聘请一位专业律师，为您全盘考虑，帮您获得最佳的租约条件；同时，起草合同时也建议由律师来起草或者审查，避免之后可能会发生的纠纷。如果租约到期后租客和房东出现矛盾，无论哪一方都建议寻求专业律师的帮助，最大化保护你的权益。针对商业租赁，我们撰写过很多主题文章，为大家详细介绍商业租约中需要注意的事项，欢迎大家查阅：
零售小生意主，你的租赁合同可能“不合法”？有些租约陷阱/误导或让你白白亏钱…
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