在澳洲开商铺经营生意，若需要租赁营业场所，则往往免不了签订零售租约。根据新州1994年《零售租赁法》（Retail Leases Act 1994, NSW），当一个人开始拥有零售商店或开始作为租约下的承租人支付租金时，零售租约就开始了。接下来重点跟大家聊聊零售租约以及续约选择权的注意事项。
什么是零售租约？
租约是一份合同，规定了财产所有者（房东或出租人）和将占用房屋的个人或实体（承租人）的权利和义务。零售租约Retail lease具体指的是允许用于销售商品的营业场所租赁。这些商铺通常位于购物中心内，受澳洲各州零售法的保护。
零售租约是如何运作的？
零售租约将包括一个初始固定期限，也就是您作为承租人将租用商铺的最短年限。一般来说，这个最短年限是3年、5年、或者7年。
零售租约可能还会包含续租（Renew）或者延长租约（Extend the lease）的选择权（Option）。如果有选择权，那是出租人和承租人在订立租约前协商的协议。
关于零售租约选择权，注意什么？
选择权（Option）是承租人有权按照与现有租约相同的条款获得另一个固定期限的租约。租金通常会根据预先确定的方法发生变化，并且会有新的开始和结束日期。我们来举个例子，如果您的初始固定期限的零售租赁期为2021年7月1日-2024年6月30日，也就是3年。那么，您的续租3年期的选择权将涵盖2024年7月1日-2027年6月30日。
如果租约中规定了有续租选择权，那么租户有权根据该选择权，来要求初始租约期限已满后，按照初始租约条款（不包括租金和租期）继续续租一段时间。举个例子来说，比如4年的初始租约，可能规定了有续租4年的选择权，那么如果租户选择行使续租选择权，租户将拥有总共8年的租期。
但是，如果租约中未表明续租选择权，那么在租约期满后，出租方将可能会与租户签订新租约，这个新租约的条款将可能与初始租约有不同之处，或者出租方可能将其商铺出租给其他租户。
建议您注意检查好租约，明确自己是否有选择权以及行使该选择权必须做什么。
在这里格外要提醒大家的是，您作为承租方务必需要记好行使选择权（Exercising the option）的日期，或者说是行使选择权的截止日期。出租方是不必提醒租户或向他们发送有关行使选择权的截止日期通知的。这个截止日期一般最有可能是在租约结束前的1个月或者3个月，而不是租约的最后一天。
行使选择权的截止日期通常会在租约中规定的固定期限结束之前。如果承租方想要行使选择权，他们应该在截止日期前书面通知出租方。我们再来举个例子，如果初始3年固定期限的最后一天是2023年8月30日，那么行使选择权的截止日期可能是2023年5月30日。不过每份租约所标明的截止日期可能都各有不同，大家需要注意检查自己的租约。
如果承租方不确定在最初的固定期限后继续租用该商铺多长时间时，选择权就非常有用了。比如如果租户有3年固定期限的租约，并且有续租3年的选择权，那么租户可以在3年后通过不行使选择权退出租约。
关于行使选择权
首先，大家需要注意一点，那就是承租方有权要求出租方根据最初商定的条款给承租方一份新的租约。承租方应当确保自己已经履行了租约的所有义务，并书面通知出租方自己正在行使选择权。
租户在截止日期前行使选择权是至关重要的。如果租户晚于截止日期或者向出租方提供了错误的通知，那么租户将失去选择权并且将需要根据市场情况重新协商新的租约。如果租户想继续续租，那么这可能导致租户需要与其他潜在租户进行竞争。
根据新州1994年《零售租赁法》（Retail Leases Act 1994, NSW），如果行使选择权需要“市场租金审查”，那么租户可以要求提前确定市场租金。这将能够帮助租户决定是否行使其选择权。
租户可以要求提前确定市场租金，最早可在选择权截止日期前的6个月，最晚可在选择权截止日期前的3个月。如果租约期限是12个月或更短时间，那么租户可以要求最早在截止日期前的3个月确定租金，或者最晚在截止日期前的30天确定租金。虽然出租方不需要向租户通知行使选择权的截止日期，但是出租方或许希望在截止日期前知道租户是否续租，以便于提前准备。
请注意，一旦确定当前的市场租金，租户将有21天的时间来行使选择权。
写在最后
不管是零售租约还是各种商业租约，都往往可能存在一些条款陷阱或者需要规避的风险。零售业的出租方和承租方都应了解零售法关于其租约条款的各项要求和规则。此外，还应了解不遵守零售法规的后果。在某些情况下，承租方有权提前终止合同或获得补偿。如果双方希望达成长期合作关系，那么在租约中规定续租选择权是双赢的，租约中应当提前规定好租户行使续租选择权的条件等事项，以避免不必要的纠纷。如果遇到商业租约相关法律问题，建议咨询专业律师的帮助。
如有需要
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