19-1-2023

怎样区分房产的产权和居住权

房屋产权（Property rights of houses）是指产权人对房屋的所有权和所占⽤土地的使用权。这样说或许很简单，a某在他名下购置了一套房产，用来自住并不出租给他人，这样的情况下，可以说他既拥有这套房产的财产权（所有权），又拥有了这套房产的居住权。那拥有房产的产权一定代表拥有居住权吗？本文来说说这里面的区别。

澳洲产权的定义与分类

澳洲有很多不同的房产类型，包括独栋房屋、联排房屋、公寓、酒店公寓、学生公寓等。

澳洲的物业拥有多种不同的产权类型，其中最常见的包括：

1. 永久产权（Freehold/Torrens Title)

该产权一般用于独栋房屋（House），即拥有这块土地世世代代的合法继承权。同时在得到政府审批的情况下，可以对房屋进行建造、修改、拆除，对土地进行细分等操作。

2.分契产权（Strata Title)

此类产权一般适用于联排房屋（Townhouse）、公寓（Apartment）和单元房（Unit）。该产权的意思是一块土地被分割成好多块，购房者合法拥有房屋，土地所有权属于共同持有，购房者不具有擅自改造房屋或者再细分土地的权利。该产权根据托管协议，由物业公司统一打理公共设施和空间，业主分摊物业管理费用。

3.社区产权 (Community Title)

通常是综合的大型小区，其属性类似于上面的分契产权，但该社区产权拥有更大的公共空间，比如公园、公路、自然景观等，也是由相应的物业公司进行管理。因此，社区产权的业主每季度也需要缴纳相应的社区管理费。

社区产权结合了分契式产权和永久产权的一些特点。社区产权的物业所在的社区面积通常比较大，而且主要以独立房屋为主。

4.公司股票产权 (Company Title)

公司股票产权是指公司将拥有的房产，再分给持特定股票数量的人。其中包括租赁权，不过股份比较难以转售。

5.租赁产权 (Leasehold)

由政府分块租给农户进行农业活动，时限很长。后来随着慢慢发展，政府会把农业用地切块变成居住用地。这种一般情况发生在郊区。

property law下的产权

在澳洲多人购置房产，可能会有两种情况，第一种是以Joint Tenants形式购买，第二种是以Tenants in Common的形式购买。

Joint Tenants是指联名购买，意味着几个买家等额购买一套房产。比如一对夫妻小s和小r以Joint Tenants的形式购置房产。那么他们两各自的份额就是1:1等额，双方各占房产财产权的一半。需要特别注意的是，一旦小s和小r的任意一方去世，去世一方的份额将自动归入另一方。

Tenants in Common则是几个买家之间可以选择不同的份额占比。比如母亲小e和孩子小q购置一套房产，母亲占房产份额的60%，孩子占40%。他们的产权比就是6:4. 当然，如果一方先去世，去世一方的财产并不会直接归入另一方的份额中，将列为他自己的遗产进行处置分割。

family law下的产权

在澳洲，与房屋产权相关的最常见的案件类型之一就是夫妻离异或者de facto 分手后的财产分割。星联就接到过非常多的相关咨询。在澳洲，婚房的居住权和产权是有区别的。

举个例子，乐乐和悲悲是一对离异夫妇。两人于2010年购置了婚房，房产在乐乐一人名下。2020年双方因性格不合而离婚。理论上，尽管房产产权在乐乐一人名下，但在双方财产分割的order下来之前，乐乐和悲悲都有权继续居住在自己的婚房内。也就是说，即使两人分开了，两人也可以同住一个屋檐下。有时候，一方可以强迫另一方搬离婚房，前提是他得到了一张独自拥有居住权的order (sole occupancy order)。法院可以通过法院令让一方拥有单独的房屋占有权，而法院在判决婚房的独居权时，会考量双方的需求、双方的居住条件等诸多因素。比如，是否一个人搬离婚房会有实际的居住困难、经济困难等。一般情况下，除非有特殊的情况，法院不会轻易下达sole occupancy order。

这也就意味着，即使双方分居或离异，不管房产的财产权是谁的，通常双方都仍保留居住权利，直到协商达成另外的协议或法院有另外的判决。至此，乐乐无法强迫悲悲搬离爱巢。