在澳洲买房、做房产过户通常需要做产权调查（title search），这是房产交易中最重要的步骤之一，主要包括产权调查和清理。一般来说，买家律师会向产权公司（Title Company）购买产权调查报告（Title Report），让房产律师对房产的所有权记录等进行彻底检查，调查该房子在产权上是否有未还清的担保、是否存在拖欠地税、物业管理、市政府罚单等债务情况。如果房产律师发现该房的房产产权存在瑕疵，需要卖房者在此阶段清理瑕疵，以保障买家过户后的财产权益。当产权确认无瑕疵（title clear)）且符合其他过户条件时，房屋买卖双方才可安排过户。之所以要做产权调查，是因为它可以帮助买房了解该房产的完整情况和历史。产权调查究竟有多重要，有哪些地方需要注意？本期我们就来说一说。
房屋产权调查的作用
产权调查通常能告诉你以下信息：
1. 房产的所有者
如果你想知道房产的所有者，做产权调查就能知道。产权调查能显示该房产的所有拥有者的名字。如果有多个业主，产权调查能知道是共同所有(tenants in common）还是联名所有（joint tenants）。我们星联律师事务所之前接到过不少相关咨询，客户因在买房时不清楚tenants in common还是joint tenants，前来询问。这其中最重要的区别在于，联名所有（joint tenants）的房产，在一方去世后，这一方的房产份额将自动归于其他方，而共同所有不会。
举个例子
- A和B是夫妻。买房时是以joint tenants的形式购买，也就是联名购买。A去世，A的一半份额自动归于B，B拥有这套房产的全部份额。
- C和D是夫妻。买房时是以tenants in common共同所有的形式购买，比例为50:50，C去世后，D不能自动拿走C的份额。至于C的50%份额归谁，将由继承法确定，会依靠遗嘱等信息来决定。
2． 地役权 easement
地役权又称为“不动产权”，一般是指土地使用人在他人拥有的土地上能享有的非营利的利益，土地使用人借此能够获得对此土地特定的有限使用权利。产权调查会显示地役权信息。最常见的地役权是路权。例如，你的房产可能包括一个路权地役权，可以让你的邻居穿过你的草坪，进入一条道路，或者让其他人员穿过你的土地。地役权可以限制你对土地的使用，并阻止你在其上进行建设，所以在你购买或装修房屋之前，了解这些地役权是很重要的。
3． 土地限制 covenants
covenants可以限制在土地上建造什么、在哪里建造、用什么材料建造等。违反covenants会产生严重的后果，因此有必要了解你的财产上是否有covenants，而房屋产权调查会给你相应的信息。
4. 禁令 caveats
这点需要格外注意，做产权调查的另一个目的就是让你知道你将要购买的房产有没有什么禁止令。在澳洲，如果一个人在你的土地上有利益，他可以申请一个禁令caveats来禁止你出售或处置该房产。所以在房产过户前做产权调查是非常重要的。关于禁卖令Caveats，我们之前有撰写过一篇文章，来专门描写，大家可以阅读《Caveat 禁卖令——保护房产权益的有效手段》。
5. 贷款
产权调查可以获取的另一个比较重要的信息就是贷款信息。产权调查上会显示贷款的信息，通常来说是银行。而房产过户中，卖方必须在房产交割前解除（discharge）所有贷款，否则会出现重大延误。
6. 知道房产倒了几手
除此之外，还应该检查该房产已经转手多少次。如果它在很短的时间内经历了许多任业主，那么你就要多多注意，或许需要去探究一下房产是否有什么问题了。
产权调查不能解决的问题需要注意的是，产权调查不是所有房产的问题都能调查到的。
比如，房产是否有质量或结构的问题，这些通过产权调查（title search）无法被发现，而是需要通过inspection或其他方式去解决。
总而言之，产权调查报告（Tittle Report）可以帮助买房者获取很多重要的信息，来判断和辨别该房产是否有问题，产权调查报告的内容一般会包含以下：
- 买家在过户时将购买的产权保险情况；
- 房屋历史交易情况；
- 贷款情况：房屋的贷款、扣押权归属于房子本身，而不随房主转移。如果此贷款没有被及时发现，那么前房主留下的未偿还的贷款等将成为新房主的责任，需要由新房主去偿还；
- 房产的交税情况；
- 之前的房屋买卖双方未解决的法律纠纷等。
写在最后
星联律师事务所提醒，在澳洲买房，大家需要提前做好产权调查，避免遇上有问题的房产，保障自己作为买家的权益。产权调查（title search）不仅能给你提供房产的信息，让你更了解自己买入的房产，还能让你避开许多澳洲购房的潜在雷区。如有房产过户交易相关的问题，请向专业的房产律师求助。
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