在今年6月21日的时候，新南威尔士州政府出台了针对首次置业者的房市新政“首次置业者选择”(First Home Buyer Choice), 允许符合要求的置业者选择每年缴纳一定的房产税来替代一次性支付的印花税。经过五个月的博弈，新南威尔士州州长多米尼克·佩罗特（Dominic Perrottet）支持的房地产改革通过了议会。虽然新的房产税法案需要等到明年1月16日才能完全执行，但是从11月11日起，首次置业者就可以在房产税和印花税之间做出选择。详细的政策我们之前已经详细介绍过《新州房市重磅新政：首次购房者可缴纳年度房产税！应该选择房产税还是印花税？》。
今天我们就来看看一些常见的问题。
1、什么是首次置业者选择？
政府现在为购买价值150万澳元及以下的新房或现房的首次置业者提供选择，他们可以选择支付一次性印花税或选择缴纳年度财产税。这个政策同样适用于购买空置土地的首次置业者，如果他们购置空地将用于建造价值80万澳元及以下的房屋。
在新政策下，首次置业者仍将继续有资格获得首次置业者印花税豁免和优惠。由于首次置业者购买价值65万澳元及以下的新房或现房是不用缴纳印花税的，因此不会选择房产税。对于购买价值介于65万和150万澳元新房或现房的符合条件的首次置业者可以使用相关网页 First Home Buyer Choice Calculator 来比较年度财产税和一次性印花税，并选择最适合您的税种。
2、政策何时生效？
虽然，《房产税(首次置业者选择)法》(Property Tax (First Home Buyer Choice) Act 2022) 将于2023年1月16日正式生效。但是，在 2023 年 1 月 16 日之前还有一个过渡期，符合条件的首次置业者必须支付印花税，但可以在 2023 年 1 月 16 日之后申请退税。
如果您于2023年1月16日及之后签署现房合同 (Contract of purchase)，您将可以选择选择缴纳年度房产税替代印花税。但是，您务必在交割结算前做出税种的选择。如果您选择了房产税，您可以在交割结算前改变您的选择，但在结算交割后，您将不可以调整所选择的税种。
如果您于2022年11月11日和2023年1月15日间签署了现房合同(Contract of purchase)，并且您符合首次置业者的条件，您同样地可以选择缴纳年度房产税。如果您选择缴纳年度房产税，那么您可以于2023年1月16日和2023年6月30日期间地任意一天做出选择。如果房产的交割结算发生于2023年1月15日及以前，那么您仍需先缴纳一次性印花税，但是您可以在2023年1月16日之后向Revenue NSW 申请退回您已缴的印花税。一旦您做出出缴纳房产税的决定，您将不可以再做任何变更。如果房产的交割结算发生于2023年1月16日及以后，您将不需要预先缴纳印花税。
如果您于2022年11月11日及之后签署期房合同(Off-the-plan purchase contracts)并且房产的交割结算发生于2022年11月11日及之后，您同样可以选择缴纳年度房产税。但是，您需要注意您的印花税的结算时间， 如果您的房产用于居住，印花税的结算发生取决于两个时间节点，合同签署的12月或者交割结算的发生，以上两个时间节点先发生的便是您印花税的结算时间。您同样可以以先缴纳印花税再进行退税的方式，申请缴纳年度房产税。
3、哪些置业者符合政策的条件？
您必须符合现行首次置业者补助计划 (First Home Buyer Assistance Scheme) 的资格标准，并且购买的房产价格不超过150 万澳元或购买的土地价格不超过80万澳元。申请人必须是年满18岁的个人。首次置业者及其配偶或伴侣必须从未在澳大利亚拥有或共同拥有住宅，并且从未获得首次置业者豁免或优惠。首次置业者必须在购买房产后的12个月内搬入新房，并在那里连续居住至少六个月。
4、如果选择缴纳年度房产税，每年需要缴纳多少呢？
在2022-23财年和2023-24财年，您需缴纳的财产税为400澳元加上房产土地价值的0.3%，土地价值由新南威尔士州估价师总局 (NSW Valuer General) 确定。从2024-25财年开始，房产税率将每年变更，但是政府会确首次置业者能负担得起房产税。税率系统将确保平均财产税支付与人均国家生产总值 (Gross State Product per capita) 保持一致。在过去15年中，人均国家生产总值以年均3.2%的速度增长。另外，法律规定财产税税率的年度增长不得超过4%。
5、您应该如何比较年度房产税和印花税？
您可以使用政府提供的相关计算网页 (https://www.service.nsw.gov.au/transaction/calculate-your-property-tax)。在印花税和财产税之间进行选择时，您需要考虑该房产预计持有的时间长度，以及您可能需要支付房产税的年数。如果您打算长期持有该房产，可能印花税是一个更好的选择。如果您打算短期持有该房产，那么房产税则可能是一个更好的选择。相关统计表明有一半的自住房业主都在10.5年内出售房产，自住房的平均持有年限为22.6年。
6、首次置业者选择财产税需要一次性付一整年的房产税吗？
不用。房产税可以按季度或年度分期支付，但是，房产税将按一个财政年度（即7月1日至6月30日）进行计算。房产税将从房产的交割结算开始征收（通常是买方收到房屋钥匙的时候）。如果首次置业者购买房产的年限不满一年，那么房产税将按日比例减少，因此购买者只需支付他们在相关财政年度拥有房产的天数。
7、如果首次置业者逾期支付房产税，会不会被强制售卖房产？
不会。任何人都不可以被要求前置售卖他们的房产来支付房产税，并且纳税人可以通过房产税递延计划(property tax deferral scheme)来延迟支付房产税。如果Chief Commissioner认可一个家庭无法支付其房产税，他们的房产税会被递延直至他们的财务状况发生改变。
8、首次置业者可以从年度房产税转换成印花税吗？
不可以。在房产交割结算前，首次置业者可以从印花税和房产税中做出选择。一旦做出选择，就不可以在交割结束后改变。如果首次置业者选择房产税，他们必须支付房产税直到房产被售卖。
9、房产税和土地税之间的区别？
房产税是每个财年根据其土地价值对某个房产征收的年度税。自住和投资类房产有不同的财产税率。如果首次置业者选择为其首套房产支付房产税，他们将无需就该房产缴纳印花税或土地税。迄今为止，政府对土地税还没有任何改动的计划。如果您所有拥有的土地的价值高于土地税门槛，那么您就需要缴纳土地税。土地税是在每个日历年开始时对您拥有的所有土地的总价值征收的年度税。但是，您的主要居住房产将不计入土地的总价值，并且土地税可能适用其他免税和优惠政策。
10、房产税和土地税之间的区别？
从 2023 年 1 月 16 日起，可以通过您的律师申请选择缴纳房产税。对于在2022 年 11 月 11 日至 2023 年 1 月 15 日期间签订合同的首次置业者，需要向Revenue NSW提交申请，然后在2023 年 1 月 16 日至 2023 年 6 月 30 日期间内选择房产税。如果购买时已经支付了印花税，那么印花税将在房产税申请获得批准时退还。
11、政策对于非首次置业者的影响是什么？
这项政策不会改变非首次置业者的任何税务安排。这包括购买农田、商业地产、住宅投资地产或变更居住地的非首次置业者。
12、政策对于租房者的影响是什么？
只有首次置业者才有资格选择房产税，他们必须在他们购买的房屋中居住至少六个月。然而，其中一些首次置业者会选择在最后搬离并将房屋出租给租户，但是他们仍然需要支付房产税。《住宅租赁法》(Residential Tenancies Act 2010) 的第40条要求房东缴税，但是房东不得要求租户支付房产税。然而，租金的浮动由市场和供求量决定，因此，首次置业者房产税将不会对租金水平产生任何明显影响。如果租户对房东因支付房产税而造成的租金上涨提出异议，可以通过NSW Fair Trading和NSW Civil and Administrative Tribunal进行维权。
写在最后
新州正式引入房产税，应该会减轻不少年轻人和低收入群体的购房压力，降低购房的前期成本。很多首次购房者可能会在几年后出售其首套房产，那么缴纳房产税应该是更为利好的，这就使得房产税的引入给了大家更多的选择，至少可以不需一次性缴纳上万澳元的印花税，而是每年支付400澳元的房产税以及土地价值的0.3%即可。不管是房产缴税还是签署购房合同等等，在澳洲买卖房产都有很多不可忽视的细节，建议大家一定慎重并咨询专业人士的建议和分析。如果您有购置房产相关的法律问题，我们有专业的律师为您提供相关的咨询服务。
如有需要
如果您有相关问题需要协助，欢迎联系我们星联法律事务所，我们有专业的律师给您提供及时、有效的法律服务。
