地产投资一直是人们追求稳健财务增长的重要途径之一。然而，在这个过程中，保护地产权益尤为重要。为了在不确定的市场环境中确保自己的利益，许多投资者都会寻求各种法律手段来加固自己的地产权益。其中，一种常见的方法是利用"Caveat"。

在房产交易中时常有这样的情况: 买房者签了购房合同，但是在一段时间之后才能settle。买房者可能会担心，如果在这时候房子被卖给了别人怎么办？此时买家可以登记caveat来保护自己的利益。Caveat赋予了地产权益持有人在土地所有权变更时的一定保障。它为地产投资者提供了一种能够迅速干预的方式，以防止未经授权的土地转让或其他权益变更。在这个充满变数的领域里，了解如何利用Caveat来保护自己的地产权益，将成为投资者们迈向成功的重要一步。本篇文章将介绍新南威尔士州caveat的相关法律知识。

什么是caveat？

Caveat是产权法律下的一种禁制令。在某产权下登记caveat的作用是防止未来在该产权下发生交易(除了the Real Property Act 1900允许的情况)。Caveat起到警示的作用，能使别人知道你在该产权下的利益。Caveat 用于在不动产所有权或其他权益发生变更时，通知第三方关于已存在的权益或索赔。它是一种提前警示的机制，目的是防止未经授权的权益变更或转让。在澳大利亚新南威尔士州及其他一些司法管辖区，Caveat通常用于保护地产所有权或其他权益不受侵犯，确保权益持有人的利益得到合理保障。

谁能登记caveat？

在申请Caveat时，通常需要提供有关权益或索赔的详细信息，并将其提交给相应的法院或相关机构。一旦Caveat获得批准，权益持有人可以在权益变更发生时得到通知，并有权采取行动以保护自己的权益。只有在相关土地拥有有效地产利益(an eligible interest in the land)的人才能登记caveat。你必须有合理的理由(reasonable cause)。如果你在没有合理理由的情况下登记了caveat, 而别人因为这个caveat遭受了损失，你可能需要进行赔偿。所以，建议在登记caveat之前寻求专业法律意见。

一旦登记了caveat，只有在caveat被移除了之后才能进行交易。或者如果你得到了登记caveat的人的允许(consent)，在即使有caveat的情况下，你也可以在该产权下登记你的交易。

登记Caveat的好处

登记Caveat有以下好处:

1. 对于 unencumbered land (没有负担的土地，例如不受按揭或留置权影响)来说，登记caveat可以防止第三方登记产权交易，从而防止诈骗行为；
2. 在settlement过程持续时间长的情况下，你可以在产权移交之前登记caveat来确保自己的利益；
3. 产权持有者能获得长期的保护。除非以下情况发生，caveat会一直存在于相关产权下：
   • caveat失效
   • 被法庭下令移除
   • 被正式撤销
   • caveat下的产权利益因后续交易而被满足
4. 提前警示， 通过提交Caveat，权益持有人可以提前警示其他人他们拥有特定的权益。这可以防止潜在的纠纷或争议，因为任何试图变更权益的行动都会在权益持有人得到通知之后进行。
5. 增加房产交易的透明度， 对于购房者或其他潜在权益持有人来说，Caveat可以增加交易的透明度。当一项Caveat被登记在不动产上时，任何人在购买或与其相关联的权益时都会被告知。
6. 对于地产投资者来说，Caveat是保护他们投资的一种方式。它可以确保他们的投资不受未经授权的权益变更影响，从而维护他们的财务利益。

Caveat的常见使用情况

Caveat在地产领域中有许多常见的使用情况，以下是其中一些：

• 防止他人在产权下进行交易。如果你拥有unencumbered land，产权下没有登记按揭等能对产权起到保护作用的交易，你可以登记caveat来保护自己的利益。
• 买家登记caveat可以保护其在买卖合同下的利益。
• 贷款借方（如银行）可以登记caveat来让第三方得知产权下有贷款的存在。
• 保护租约或者按揭下的利益。
• 登记delimitation plan（划界图）。这是用于确定不同地区、边界或领域的界限和范围的一种地图或计划。它通常用于界定国家、地区、行政单位、土地所有权、地方政府边界、选区划分等等。Delimitation plan通常包括准确的地理信息、地标、道路、水体、地形特征等，以便清楚地界定边界。它大到可以协助处理领土争端问题，日常情况下又对行政划分和地产界限等问题非常重要。
• 在不动产继承中，继承人可以使用Caveat来保护他们的继承权益，防止其他继承人或第三方未经授权地变更权益。

Caveat不能被成功登记的情况

Caveat的登记需要满足一定的法律要求和条件。在新州登记caveat要向NSW Land Registry Services (NSW LRS)提出申请，在某些情况下，Caveat可能无法成功登记，比如在以下这些情况下，NSW LRS可以拒绝登记Caveat:

• 关于产权的信息错误；
• 没提供关于产权的信息；
• 产权注册所有人的名字和地址未提供或与记录不符；
• 纸质表格登记的情况下，没有附上accompanying exception form；
• 未遵循正确的程序、未提交所需的文件或未遵循规定的时间限制；
• 若已经有另一个Caveat在同一不动产上注册，并且与您的权益有关，法院可能会限制或拒绝再次注册Caveat。

移除Caveat

在新州，有以下几种方法可以移除caveat：

1. 法庭命令
2. Caveat失效
3. 撤销caveat
4. 获得caveat登记人的同意(consent)

如果您不确定是否需要移除Caveat，或者不知道该如何移除Caveat，建议您应该咨询专业的律师，以获取有关移除Caveat的具体法律程序和要求的建议。专业律师将会根据您的情况提供指导，帮助您了解可行的选项和最佳步骤。下面我们简单介绍一下这四种移除caveat的方法。

1. 法庭命令

反对caveat的争议应提交至新州最高法院(NSW Supreme Court)来解决。

新州最高法院可以决定延长caveat或是将其移除。在新州最高法院做出决定后，NSW LRS会执行该决定。

2. Caveat失效

在以下情况下，Caveat会失效：

• Caveat下的产权利益被该产权下的交易所满足；或
• 注册产权所有者或注册地产利益所有者向NSW LRS提交相关表格(Application for Preparation of Lapsing Notice)

3. 撤销Caveat

撤销Caveat有如下的方法:

• 向NSW LRS提交相关表格(Withdrawal of Caveat) (需有caveat登记者或其律师的签字)；或
• 向NSW LRS登记新州最高法院的相关命令

4. 获得caveat登记人的同意(consent)

值得注意的是，Caveat登记人或许不同意撤销caveat，但是可能会同意某些交易的发生。例如，登记人在相关房产下有一个未注册的按揭利益，所以登记了一个caveat来保护这个利益，在这种情况下登记人可能会同意把房子租出去。登记人可以提供书面同意来允许租约。

写在最后

登记caveat可以有效保护自己的产权利益。登记caveat必须满足两个要求：

1. 在相关土地拥有有效地产利益(an eligible interest in the land);
2. 有合理的理由 (reasonable cause)。如果你对caveat的登记或移除有疑问，或是需要律师协助完成相关流程，欢迎寻求我们专业律师的帮助。

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