在澳洲买房，印花税问题(transfer duty/stamp duty)是大家最关心的事情之一。根据买房人的身份和房产的价值，需要支付的印花税不等。而海外人士则需要额外支付8%的附加税 (surcharge purchaser duty)。近年来，相关法律与政策不断变化，购房者也需要时刻留意相关法律政策才能免于“掉坑”。今天我们就来讲讲新州最新的对于印花税的法律改革会对购房者带来什么影响？
谁不需要支付附加税？
• 如果你是澳洲公民。
以下情况也可以免除附加税：
• 你是澳洲永居 (PR)
• 你是新西兰公民并持有444 visa， 或者
• 你持有 309 / 820 配偶签
除了澳洲公民之外的以上购房人群需要满足一定的常住条件（Ordinarily resident requirement），即你必须在合同签订之日前12个月内在澳洲住满至少200天。
如果你是PR, 你没有满足上述的常住条件（Ordinarily resident requirement）, 但在满足以下条件的情况下，你也可以被免除附加税:
• 你必须在合同签订之日之后12个月内在澳洲连续住满至少200天。
• 对于PR来说，你必须把这个房产当成你的主居住地，
• 并且以个人身份购买，不是以公司或信托身份购买
然而，在2022年5月19日之前，签订期权协议 (Option deed)可以帮助部分买家节省不少开支。
什么是Option deed（期权协议）
Option deed是指双方签订的是选择权协议,而不是签订正式的买卖合同。也就是说，双方约定可以选择在未来的某个时间以约定的价格签订正式买卖合同交易此房产，但是是否选择执行还未知。
• Call option是指买方可以要求卖方在未来的某个时间点必须将此房产以约定的价格卖给买方。
• Put option是指卖方可以要求买方在未来的某个时间点必须以约定的价格买下此房产。
如果双方约定只有call option，那么双方签订的是call option deed。如果双方约定同时有call option和put option，则就叫做put and call option deed。
通常情况下，在选择权协议之下，双方可以约定一个期限允许买方卖方行使这个选项，而买家一般则会支付一笔期权费用(call option fee)来获得这个期权。如果双方在期限内选择执行，则选择执行后双方可以签订一个正式的房屋买卖合同，如果双方选择不执行，则选择权协议过期作废。
签订期权协议的意义在哪里？
•期权协议帮助锁定房价
期权协议可以帮助买卖双方在签订期权协议的那天起锁定房产的价格。也就是说，无论今后市场如何波动，只要双方在期限内选择执行合同，那么房产的成交价格就是当时期权协议时约定的价格。
• 海外买房人士但未获得PR
期权协议对于能预见到自己会在短期内获得PR的人比较友好。因海外人士需要额外支付8%的附加税 (surcharge purchaser duty)，所以很多购房人士都会等待自己PR下签才正式购买房产来避开高额的附加税。而部分人在等待PR下签期间又想要锁定该房产及其价格，那么这时候，签订期权协议就是个很好的选择。
• 200天居住要求未达成的PR
同样的，如果因为种种原因, PR在想要锁定购房之时未达到居住天数要求，也不能达成前面提到的免除附加税的要求，这时候签订期权协议，在住满之日起双方再签订正式的房屋买卖合同将会帮助这部分PR减少部分开支。
• 延迟交印花税
由于印花税需要在正式合同签订的3个月之内完成支付，在新法出来前，签订期权协议的当下并不需要支付印花税。所以期权协议对于资金来不及周转的买家来说也是一大利好，可以给予买家更多的时间准备资金。
NSW新法律政策对购房者有何影响？
2022年5月19日起，新州的法律与政策发生了比较大的变化。根据 Duties Act 1997, 导致所有权变更(result in a change in beneficial ownership)的某些交易都应当被征税。
新法对于所有权变更的定义扩展到了以下：
a.应税房产的产生 （the creation of dutiable property），例如期权(grant of option)
b.应税房产的消亡 (the extinguishment of dutiable property)
c.应税房产衡平法权益的改变 (a change in equitable interests in dutiable property)
d.应税房产成为信托对象 (becoming the subject of a trust)
e.应税房产不再是信托的对象
这就意味着，在双方为了进入期权协议而支付对价的那刻起，也将会被征收从价印花税(ad valorem duty)。
打个比方，a支付了100万澳币作为call option fee，获得了以1000万澳币的价格从b那购买土地的期权。则首先先要缴纳期权印花税。如果后期行使了这个期权，则需要根据房产总价1000万再支付一次印花税。
这样，期权协议就会产生双重征税的问题。因为在后期选择执行期权的时候，一开始支付的期权印花税将不会被退还或抵扣。同样的，如果后期选择不行使期权，则授予期权时支付的税也不会被退还。
同样的，如果想要转让购买期权 (a transfer of an option to purchase land)在新州也是需要被征税的。
最后
购房人士购置房产都希望能省则省，期权协议在以前为很多购房者提供了不少便利也节省了不少开支。但近年来，新州针对购房的政策一直变化，买家在购买房产前需要时时关注法律法规的更新。如果在印花税新政之下不知道该如何最优化自己的利益，欢迎大家来寻求我们律师团队的帮助。
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