在澳洲租用一处商业场所是很常见的，当纠纷发生时，无论是房东还是租客，有时都不知道如何是好。今天我们来聊一聊，当商业租赁纠纷发生时，应该怎么办。
妥善处理租赁纠纷的早期阶段，是成功解决纠纷的关键。从你收到业主或租客发出的纠纷通知，或你决定提出你的担忧时起，你就应留意所面临的已存在和潜在风险，以及如何将风险减至最低或避免。
此外，了解租赁纠纷的法律问题和相关各方所期望的结果，将有助于迅速解决分歧的。我们也会在今天的文章中提到如何确定你的法律立场，并为你在处理租赁纠纷时应该采取的第一步提供指导。
了解自己的法律立场
解决租赁纠纷的第一步都是对自己的法律立场有一个准确的理解。你需要知道:
你是否向租客或业主提出合法有效的申诉，以及他们是否有合理合法的抗辩或辩解;
对方向你提出的申诉是否有效，以及你是否有合理合法的抗辩或反申诉;
租约(或其他相关文件)中与任何一方有关的权利和义务的可执行性;
相关的州或地区商业租赁法律如何适用于您的情况;
争议的有关事实情况;
争议的主要法律问题;
法官是如何看待与你类似的租赁纠纷的;
如果争端最终上了法庭，你成功解决的机会有多大?
在你与另一方就争议进行正式对话之前(例如，对信件或通知的书面回应)，你应该通过以下步骤了解争议的问题和你的法律立场。
1. 收集证据
确保你留有与争议的事实或问题相关的关键文件的副本，包括:
业务记录，如银行或帐户对账单、发票及付款收据;
与对方及任何第三方就租赁事宜或与争议相关的情况进行沟通的记录(如电子邮件);
最终文件(如已签署的租约副本)及任何相关文件(如许可协议、披露报表、支出估计或其他相关信息);
口头对话的内部笔记或摘要。
然后，创建事件时间轴(称为时间轴)。时间轴应该列出导致争议的关键事件，并指出你可能遗漏的证据。
星联提示:如果一个关键的陈述或陈述是通过电子邮件发出的，但你没有它的副本，检查你的归档或其他文件夹。此外，您也可以要求员工进行备份或联系电子邮件管理员。你也可以从卷入纠纷的员工那里获得陈述，或者提供额外的证据。
你应该同时收集对你的案子有利和不利的证据。这样做将确保你了解你的法律立场的优点和潜在弱点。
2. 检查租赁及相关合同
如果出现纠纷，你的租约可能会列出你需要采取的步骤。在进行法律程序之前，你和另一方都应遵循这一程序。你还应该检查你与另一方或与争议相关的人签订的其他合同，以确定是否有额外的要求需要考虑。
星联提示:如果你没有租赁合同，或者租赁合同从未敲定和签署，收集相关的商业文件和信件，这些文件和信件会列明你的协议条款，例如:
租金及支出款项的金额及频率;
双方的义务;
其他运营生意的决定，如开始和退出日期。
3.知道规则
查看适用于您的租赁类型的法律、法规或行为准则。这些在不同的州，以及商业和零售租赁之间是不同的。
还可能有专门用于管理纠纷的临时条例。
比如零售租赁的房东和租户通常需要在租约签署前提供某种形式的披露声明，但有的商业租赁不需要这样做。
零售租赁租户在租赁法律中有明确的法定权利，可以对房东在签订租赁合同前后的误导或虚假陈述进行赔偿，而商业租户只能依靠其他立法或以前的案例。
在一些州，零售租约租户的装修费用可以根据已披露或事先商定的金额设定上限，但这种保护不适用于商业租户。
在新冠大流行期间，联邦政府起草了一份关于零售和商业租赁的国家行为准则。此外，大多数州政府都通过了法律，规定租户和房东在解决纠纷时必须遵守该法典，即使租约规定了不同的程序。
4. 了解谁是谁
通过提出以下问题来澄清争议相关方:
租赁的另一方是个人还是公司?
对方是否有你需要沟通的代理人或代表?
是否有第三方应该被纳入或排除在讨论之外?
有关各方之间的法律和商业关系是什么?
此外，对与你签订合同的一方提出索赔是至关重要的。
你也需要小心不要无意中泄露机密信息给第三方，不公平地损害另一方的声誉。
5. 考虑所有可能的解决方案
当双方把精力集中在寻找可行的解决方案和妥协上，而不是实现自我为中心目标时，争端就可以避免。在最终达成一致的结果时保持灵活可以帮助你在糟糕的情况下做到最好。准备好考虑一系列的结果，即使它们不是你的首选。
尽量保持客观，在处理争端时不要掺杂任何情绪。虽然这很困难，但是理解对方的观点可以帮助你决定你的策略和下一步。
6. 寻求法律建议
在分歧升级为正式争端之前的早期阶段，法律咨询是最有益的。律师可以提供以下建议:
你的法律立场;
证据与主张的关系;
相关方有权要求的赔偿或结果。
最重要的是，律师还可以帮助你考虑解决分歧的方法，避免纠纷，管理你与另一方的沟通。
沟通
你的第一步应该是与相关方进行口头对话。纠纷通常是由误解引起的，但你可以通过对话迅速解决。因此，非正式或友好的讨论可以带来公平的商业妥协。
在租赁纠纷的早期阶段，你所说或所写的一切，除非你标记为“没有偏见”，最终都可能成为法庭上的证据，。因此，任何你想在法庭上用作证据的沟通都应该保持“公开”，而不是在没有偏见的基础上进行。
根据租约发出的正式违约通知不应标记为没有偏见。在发送正式违约通知的同时，您可以发送一封“无偏见信函”，提供一个不降低正式通知的法律效力的妥协解决方案。
如果不能解决问题，下一步行动可以是非正式的书面沟通(电子邮件)或正式的书面通信(信件，包括你的律师)。可以列出以下信息：
你对争议的法律立场;
主要情况、事件或事实的概览;
你是否回应对方的申诉;或
你是否对他们提出索赔。
星联提示：在租赁纠纷中，与对方的任何沟通都可能具有重大的法律相关性。草率的回应、错误或沟通失误会让你面临不利的结果，也会让你承担额外的责任。随意的评论甚至会导致你无意中放弃你在租约下的权利或让另一方终止租约。
当与争议的另一方沟通时，你应该避免对你可能采取或不采取的行动做出过于绝对的声明(除非必要)，特别是在存在分歧的情况下。
拒付
拒付是指一方向另一方表明，他们不再打算遵守租约中的义务，并计划退出租约。因此，如果该意向是通过书面或口头方式传达的，或通过拒付方的行为证明的，另一方可以有理由:
终止租赁;
寻求补偿;
向有关法庭或审裁处申请采取先发制人的行动，以防止违反规定。
以下是一些建议的方法，以减少无意中拒付租赁的机会:
高拒付风险说法
由于你造成的问题，我不会付我的房租。
我会取消租约，将门上锁。
我要告你。
我不会修理房屋。
低拒付风险说法
由于你违反了租约，我保留要求租金赔偿的权利。
进一步的违约可能导致我行使权利终止租约，其中可能包括取消你进入房屋的权限。
如果这些问题没有得到解决，我可能会在不另行通知的情况下对你展开法律诉讼。
我的立场是，我没有义务修理房屋，并且要求你提出适用你说法的法律。
沟通检查表
在任何沟通中，都要确保:
避免使用情绪化或煽动性的语言或人身攻击;
清楚地列出事实;
附上有关证据或文件摘录;
审视你应该与之打交道的人，并确认他们有权代表自己的企业行事;
提供所需回复的截止日期(这可能取决于问题的紧急程度);
如果你和对方说话，把谈话中的每句话都记下来;
在适当的情况下公开并提供信息，以确保信息得到适当传达;
保留所有与争议有关的书面信件的副本。
最后
在租赁纠纷的早期阶段找到一个快速解决方案或避免纠纷是至关重要的。当你与租客或房东现时或将来发生纠纷时，你必须:
收集相关证据;
审核租约及相关文件;
检查适用的法律;
了解与对方的法律关系;
考虑所有可能的解决方案
在采取进一步行动之前，也可以联系我们征询法律意见。
如有需要
如果您有相关问题需要协助，欢迎联系我们星联法律事务所，我们有专业的律师给您提供及时、有效的法律服务。
