如今澳洲已经进入与新冠共存的阶段，各项商业活动的开展也都恢复如常。

可是新冠的影响并未消除，街道上待出租的商铺随处可见，很多房东也面临租客的房租拖欠以及违约使用房屋等情况。

那么在澳洲，如果你有一个商业物业出租，在现在这个困难的时间点，又遇到了“不省心”的租客，雪上加霜是不是很无助呢？

其实这是很常见的情况，试想一下，你把一个商业物业租给了一个租户。

刚开始时，一切似乎都很好——他们按时支付租金，也没有拖欠问题。慢慢地，你发现他们使用物业的目的超出了租赁条款的规定，可能会对房屋造成潜在的损害。你该如何执行租赁条款，为自己维权呢?

今天我们来聊聊在这种情况下，你作为房东的权利，以及你在新南威尔士州有哪些选择。

一

防患于未然的检查

当房东签署租赁协议同意出租时，承租人有安静享用物业的权利（quiet enjoyment）。安静享受意味着你不能进入房屋或干扰租户对房屋的使用。

但是，房东可以按照规定进行常规检查。当进行常规检查时，你必须和房客协调一个时间，并且提前通知他们。

如果你的租户拒绝让你进入物业，那么第一步是去寻求新南威尔士州小生意委员会(NSW Small Business Commissioner)的帮助。

然后你可以联系新南威尔士州民事和行政仲裁庭(NCAT)——也是该州的专项仲裁庭。

新州小生意委员会可以在你和租户之间进行调解。他们会出具一份证明，说明你已经进行了调解，你必须在听证会开始前向NCAT提供这份证明。

相关争议将提交给NCAT的消费者和商业部门，NCAT随后将在4周内举行听证会。NCAT有权下达很多判决令，包括:

下令支付相关费用

判决房屋占有权

关于当事人权利、义务和责任的声明

二

终止租约

如果租户使用房屋的目的超出了租赁合同条款，房东也可以选择终止租约。

通常，商业租赁合同会写明，在其中一方违约时可以终止租赁的条款。

如果你想终止租约，那么你必须按照程序办事，这些都会在租赁合同或州法律中列出。

在新南威尔士州，房东必须先告知租户，让他们知道自己已经违反了租约。通知中应详细说明租户违反租约的行为，并要求租户纠正侵权行为。

在通知中，你也可以要求赔偿。在通知租户后，房东还需要等待一段合理的时间，才能终止租赁。

三

恢复原样

还有一个可以考虑的选择是要求租户将房屋恢复原样（make good）。这意味着他们必须将房屋还原到他们开始履行租约前的状态。

在房东要求租客“恢复原样”之前，应该检查清楚，是否有在租约中明确说明这一点。

如果你的合同中包含“make good”条款，它将允许你从你的租户那里收取未经许可使用房屋，导致产生的维修费用，因为他们有义务将房屋保持恢复到他们签订租约前的状态。

写在最后

强制严格使用你的房屋是一个复杂的过程。需要注意的是，进入房屋、开始争议索赔或终止租约都需要遵循一些程序。作为房东，你也可以通过很多途径来行使自己的权利，建议咨询我们经验丰富的律师获取帮助。

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