拿到PR后，可能很多人下一件头等大事就是买房，因为在我们的“常识”中，拿到了这张绿卡就不再是“海外人士（Foreign Person）”。至少在房产交易上不再是了，那么在购置房产上最大的区别之一就是不需要缴纳海外印花税。

不过，今天星联要告诉大家，拿到了PR后买房也有可能被定义为海外人士（Foreign Person），从而需要缴纳海外印花税。

1.你经常听到的印花税

印花税，顾名思义是买卖房产时政府征收的一种税，具体多少以及缴纳时间主要看三点：

-身份（本地人士/海外人士）

-购房目的（投资/自住）

-所在的州，购房金额和成交时间。

以新州买卖现房为例，新州法律规定，购买房产的印花税需要在购房合同交换之后的3个月之内缴付。如果成交在这 个月之内发生的话，印花税须在成交之前支付。如果成交发生在合同交换3个月之后，则需要在3个月之内缴付。

根据房屋价值的不一样，印花税有特定的计算公式。但是一般来说本地买家都是房屋价值的4%左右，海外人士需要在本地人士税额的基础上再加8%左右，共交12%。

新州目前首次置业的本地人士购买65万以下的房产是免印花税的。

2.海外人士的定义

可以不是一个“人”，也包括公司、外国政府、信托和合伙人等等。

-针对个人来说，指不常住在澳洲的个人

(当然如果你是澳洲公民，无论通过哪种通道获得，例如很多移民的授予类的，不管在世界其他任何地方居住多久，只要国籍在都不会被算作海外人士）

-针对公司来说，不常住澳洲的个人股东、外国公司股东、外国政府股东持有公司20%或以上的股份；又或者说有两个或者两个以上的外国股东，这些外国股东联合持有20%或更多的股份，就算是“海外人士”。（信托也是类似的，主体从公司换成受托人公司或者受益人即可）

-针对合伙人来说：外国公司、外国政府或者不常住在澳洲的个人在有限的合伙内持有20%或以上的份额；或者说有多个外国合伙人，他们联合持有40%或以上的股份。

所以作为澳洲PR的你，需要有这张绿卡且在澳洲常住，才不算是“海外人士”。那么问题来了，居住多久才是“常住”？

3.多“常”为常住？

澳洲的常住居民是指

第一：从一个时间点（某年某月某日）往前推算12个自然月之内在澳洲居住200天或以上；

第二：持有的签证对继续在澳洲停留没有任何限制

以上两点都需要满足，第二点显然是限制了491/489/485/500等临签者（在新州，309/820虽然是非PR签证，但在购房上会被视为PR处理）。

如果是PR但不满足住满200天的条件，买投资房会被视为海外人士↓↓↓

举例来说：

小星在2019年底拿到了绿卡，2020年1月回国，期间虽然澳洲绿卡是可以入澳但考虑到隔离和安全的问题一直没有入境，2021年底澳洲国门开放后，他在2022年1月回到澳洲后想要买投资房，在2022年2月22号想要签订购房合同（指交换合同的日期：买卖双方都正式签字并且这个日期是写进合同的）。

那么从2022年2月22号往前推12个月，小星并没有在澳洲居住至少200天，在签订这个购房合同的时候就会被定义为“海外人士”。从2016年6月21号起，根据新州的规定，有绿卡但无法满足常住要求的“准PR”也是需要在基础印花税上，额外缴纳8%的海外印花税。

请注意，如果是绿卡持有者在签订合同往前推12月没有住满200天，但是此房是用于自住且签合同之日起后连续住满200天，依旧是不需要缴纳海外印花税的，只需要支付正常的本地人士印花税。

4.FIRB

FIRB是指澳大利亚的外国投资审查委员会，简单来讲，海外人士和澳洲临时居民在澳洲购买房产，都要获得FIRB的批准，购房申请被拒绝在澳大利亚并不常见。对于海外人士，买家律师一般会建议在购房合约中加入海外人士许可条款(Subject to FIRB Approval)，如果加入了此条款且买家申请FIRB被拒，就可以根据这项条款终止合同。

FIRB有什么要求呢？

首先，纯海外人士和澳洲临时居民，可以购买澳洲的新房或者期房。

其次，海外人士不能买二手房居住，而临时居民可以买二手房作为自住房，但是有几个要求：1. 只能买一套；2. 不能用作投资，所以不能出租。

这套房应该是海外买家在澳洲的主要居住地，不再居住的话就必须在3个月内卖掉，如果之后转成公民或PR了就不用出售了。另外，如果买家的临时居住签证到期了，又没有转为公民或PR，那同样只能把自住房转手。

对于普通民用住宅房地产的购买申请，通常在递交申请30天内会得到批准答复。

整体上— 购房流程

选区买房（俗称看房）-安排贷款（如果需要）-签订合同（一般这是律师介入的阶段）-成交

最后-签订合约的注意事项

签订合约的注意事项：

总体而言，无论你是纯海外人士、在澳洲的长期居住的临签人士、PR还是公民，作为购房者，以下都是合约中需要注意的事项：

-先确定是个人购买还是联名购买

-注意合约的冷静期

-要注意合同中的贷款条款(Subject to Finance)

-还有就是上面介绍的海外人士许可(FIRB)条款 (Subject to FIRB Approval)

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