2022年1月13日的修正案将租金延期和减免的时间延长到2022年3月13日。

新南威尔士州政府为何采取减缓租金行动?

2021年7月14日，新南威尔士州政府颁布了《Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2021》（以下简称条例），并在同年8月13日通过了修正案，为2021年6月26日前进入租约且受疫情影响的租户提供了更大的保护。

而最新的2022年1月13日的修正案则将租金延期和减免的时间延长到2022年3月13日。

该条例确保了由于疫情造成的经济影响由业主和租户共担。条例中的保护，结合土地税收优惠和新设立的商业业主困难基金，将有助于限制疫情对经济造成的损害，最大限度地增加能够恢复正常运营的企业数量。

简而言之，中小企业作为经济活动的重要主体，在疫情中承担了最为严重的经济损失，鉴于中小企业的抗风险能力较低，澳洲政府认为作为出租方的业主应当与中小企业住共同承担疫情所带来的不利影响，因此出台了关于租金减免和延期的相关政策。

政府对商业租赁采取了哪些具体行动?

根据该条例，业主必须与因疫情公共卫生令而陷入财务困境的合格租户商谈租金减免协议。在谈判这些协议时，业主和租户必须考虑到《Retail and Other Commercial Leases (COVID-19) Regulation 2021》中的租赁原则和疫情造成的经济影响。

根据这些原则，业主需要真诚地与符合条件的租户重新协商租金。根据租赁原则，业主须按租户营业额下降的比例宽减租金。这意味着，如果租户由于COVID-19而营业额下降了40%，那么业主应提供40%的租金宽减。租金宽减中至少有50% 必须以租金减免的形式进行，其余部分可以延期支付租金。延期支付的时间是剩余租期或24个月，取二者中较长者。

在这期间租户会受到哪些保护？

在这8个月期间(2021年7月13日至2022年3月13日)，商业和零售地产业主不得对符合条件的租户（营业额低于500万澳元且因疫情收到影响的商业租户）采取某些行动(例如驱逐符合条件的租户)，除非业主已按照要求重新与租户商定租金。

在协商租金减免协议时，双方必须考虑到关于商业租赁的行为准则中的以下原则(除非双方另有约定):

（1）房东不得因租客不支付租金而终止租约；

（2）除了经过协商变更的条款外，租户必须继续遵守租约其它条款，如果租客违反租约，将丧失政府给予租客的额外保护;

（3）房东必须向租户提供与租户营业额下降同等比例的租金宽减；

（4）租金减免额度中的50% 需要免除(在谈判时，也要考虑到房东的经济情况是否有能力承担这样的减免)；

（5）除了免除的租金，其余减免的租金可以延期支付，延期支付的时间是剩余租期或24个月，取二者中较长者。当然，双方也可以自行约定一个延期时间；

（6）如果房东获得了法定费用减免，则这部分减免必须转让给租户。（例如房东取得了土地税，市政费的减免）；

（7）房东应按比例与承租人分享因银行或其他方式获得的任何利益（如银行同意延期还贷款等）；

（8）房东应在合适的情况下免除因疫情导致不能营业的租客的第三方杂费(outgoing)；

（9）其它杂费(non-rent expense)应在租约结束时或政府宣布疫情结束后收取（取两者更早的时间）；

（10）房东不得收取免除或延迟支付房租的利息；

（11）除非租户和房东同意，房东不得因租户不支付租金而扣除租户的押金 (押金可以是现金担保、银行担保或个人担保)；

（12）房东需要允许租户延长续约期限，延长时间应与租金宽减期限相等；

（13）房东暂时冻结租金上涨(基于营业额规定的零售租赁除外)；

（14）在疫情期间，房东不得对减少营业时间或停止营业的租户实施任何禁令或收取任何罚款。

其他问题？

房东需要在何时回应我的租金宽减申请?

房东应在收到租金减免申请后14天内或在双方同意的时间段内作出答复。

我是向二房东租赁的房屋。新南威尔士州的规定适用于我吗?我应该和谁谈判?

如果您是转租承租人，并符合《条例》的资格标准，可以要求您的出租人(二房东而不是业主)重新协商租金。

总而言之

租金宽减的总原则是，出租方应当与合格的承租方共同承担因疫情带来的经济损失。宽减金额应当与承租方的营业收入损失的比例相匹配。宽减部分应以租金免除与租金延期支付相结合，免除部分应不低于50%。房东的物业因疫情所获得的经济利益，如获得的税务减免等应当按比例转让给承租方。房东在疫情期间不得因承租人无法交租而终止合同，驱赶承租人或实施上涨租金等不利于承租人的行为。

如果你是中小企业经营者，年收入低于500万澳元，生意因疫情原因受到了影响，且与出租人签订了商业租约。那么请抓紧时间与出租人商议租金宽减的事宜，目前的修正案将期限延长至2022年3月13日。在这期间，出租人有义务必须配合承租人进行房租宽减的谈判。

最后

如果您对相关的政策仍存在疑惑，那么建议您咨询专业的商业律师，或聘请专业的律师代表您进行商业租约的谈判，帮助您度过疫情的困难期间。

如有需要

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