随着房价的不断升高，年轻人，尤其是刚踏入社会的毕业生越来越缺乏购买房产的经济能力。通过父母资助全部或部分购房款的情况越来越普遍。但是，此类用父母的资金购买或者由父母转入子女名下的房产，对于房产的归属往往存在争议，尤其是在涉及财产分割，房产交易的情况下。本文将通过小明的故事为大家答疑解惑。

场景一：直接给钱买，两人名下

小明和小花是大学同学，两人坠入爱河并结为夫妻，结婚后两人希望购买一套公寓作为生活使用，但两人刚刚毕业，经济能力不足以支持购房计划，于是，小明的父母出资100万，全款支付了购房款项，并将房产注册在两人名下。数年后，两人感情发生变化，决定结束婚姻关系。小明认为，房产是父母出钱买的，不属于二人的共同财产，不应被纳入财产分割。

你支持小明吗？

答案揭晓，法律这次站在小花一边，该房产应该纳入财产分割范围。

在澳大利亚，如果购买者 A购买房产并自愿将房产转入B名下，一般情况下，法律会推定B仅仅是名义上代A持有该房产，并不真正意义上完全享有对该房产的权益，称为“ResultingTrust”。其背后的法律原理是，即使房产登记在B的名下，法律也不会默认A将如此贵重的财产作为礼物送给B，除非A作出明确的意思表示。

但是如果是父母购买房产并自愿将其转入子女名下，或者自愿为子女购房提供资金，那么法律会推定该行为为赠与行为。即虽然父母没有明确的意思表示，这套房产也会被视为给子女的礼物。因此，在这个案例中，小明的父母没有明确说明为子女提供买房资金的具体性质，因此该房产被视为父母赠送给子女的礼物。小明父母并不享有这套房产的相关权益，该房产应当被纳入分割范围。

# 场景二：先给钱，但事后声明非赠与

小明的父母在完成了房屋交易后看到了这篇帖子，大为震惊，立即将小明和小花叫到家里，并邀请律师见证，正式向两人声明，提供的100万购房资金不是父母赠与子女的礼物，父母是房产的最终权益享有者，小明夫妻只是代父母持有该房产。之后，小明夫妻关系破裂。那么，在这种情况下，该房产应如何认定呢？

答案揭晓，和之前一样，没有变化！没有变化！！

即使小明父母做出了明确声明，依然不能够享有这套房产的相关权益。小明父母的行为在法律上被称为self-serving, 并不能够改变之前的该房产作为礼物赠与子女的推定。其背后的法律原理是，在法律上已经确定的意思表示，不能因为单方面的行为而随意改变，为了自己的利益说改就改，当法律不要面子的吗？就好比A送了B一瓶酒，B刚喝完，A说不好意思，酒不是送的，只是请B带为保存，现在请赔偿这瓶酒，法律不会支持B把酒吐出来的。 

小明父母事后声明的行为对于之前的默认赠与并没有影响，该房产应当被纳入财产分割范围。

场景三：先了解先声明，再给钱 #

小明父母一直持续关注星联律所的公众号，具有较高的法律敏感度，并在提供购房资金之前进行了详细的法律咨询，明确告知小明夫妇该购房资金不构成礼物，所购买的房产虽然在二人名下，但二人实际上是为父母代持房产，父母享有房产最终的权益。数年后，小明夫妻关系破裂。

这种情况下，小明的父母成功地保护了自身的财产。

通过法律途径对自身与子女的财产进行了隔离，既满足了子女的居住需求，又保障了自身的权益。在澳大利亚，法律可以帮助您对家庭资产进行合理规划，管理，传承，满足不同家庭对于资产管理的特定需求。

场景四：买房的张三说我母鸡啊？

故事继续，小明的父母事先声明了资助小明夫妇的购房资金不是礼物，小明夫妇不能享有房产的最终权益。数年后，小明夫妇感到债务压力很大，于是将名下的该套房产以100万刀的价格卖给了张三。房产全部买卖，注册手续已经完成并收到了相应款项。小明父母知道了卖房情况后大为恼火，于是向小明夫妇及张三声明，自己才是房产的真正所有者，小明夫妇无权卖房，交易无效，张三应归还该房产。小明父母的主张正确吗？张三能够成为房产的所有者吗？

答案揭晓，张三通过该交易已经获得了该房产的不可撤销的所有权（Indefeasible Title），小明的父母不能要求张三归还该房产。 

张三在整个交易过程中不存在过错，张三不能也不应当知晓小明父母与该房产的关系，并且张三已经履行完毕交易过程中的全部义务，并完成了Torrens 产权登记，因此张三合法取得了该房产的所有权，且该所有权不可撤销。在这个场景中，如果张三无过错的话，小明父母无法主张交易无效，但是可以主张其对于100万刀卖房款项的权利。

场景五：买房的张三坏坏滴！

故事继续，小明的父母事先声明了资助小明夫妇的购房资金不是礼物，小明夫妇不能享有房产的最终权益。数年后，小明夫妇感到债务压力很大，希望卖房变现。张三找到小明，对小明说，我学过法律，澳大利亚的不动产制度的基础是系统注册，房产注册在你们夫妇的名下，你的父母对于房产的权益没有注册，没什么价值，我帮你变现，房子便宜点卖我。这样，这套房子值100万，你以60万的价格卖给我，我再出30万直接替你还债，你父母也没办法。小明夫妇按张三的方案以60万的价格进行了房屋交易。

这种情况下，张三虽然完成了Torrens 产权登记获得了房屋的所有权，但不同于情景四，张三获得的所有权是可撤销的。在交易过程中，张三并非抱有善意，而是在明知房屋产权有瑕疵的情况下，恶意以低价购买房屋，涉嫌在购买过程中存在Fraud。

那么，张三获得的所有权是一个可撤销所有权（Defeasible Title）。小明的父母可以主张撤销张三对于房屋的所有权。

Big money，需谨慎，更需提前！

通过小明的故事，不难看出，父母资助子女购房虽然是一种普遍存在的情况，但其实存在各种各样的法律风险。所谓清官难断家务事，与其当纠纷来临再想应对之策，不如提前做好风险防范，提早做好法律咨询，设计最适合自己家庭情况的资产管理方案。

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