澳洲房市现在如火如荼，房源远远跟不上需求，很多新移民或者本地年轻人的目光可能会从现房转向期房。买期房大家最担心的可能就是无法如期拿到房子，或者一直一直delay, delay到心累。

开放商延期几年都无法交房导致买家欲哭无泪的新闻，甚至是直接烂尾楼在国内并不罕见，其实在澳洲曾经也出现过这类型的矛盾和纠纷，幸亏有“日落条款”将温暖的阳光洒向人间。

# 就是Sunset那个日落，也是落日那个Sunset#

“日落条款”Sunset clause是商业法律合同中一个常见的条款。抽象地说是指法律赋予的周期，就像太阳会下山一样，法律或合约中订定部份或全部条款也会有终止生效日期。

在澳洲如果购买期房的合同当中，经常都会看到Sunset clause. Sunset clause可以保护卖方也能是保护买方。买卖双方都可以在超过了设定的最晚交房时间（sunset date，通常是从合同签署完成当天起算的的24至48个月之内）还没有能交房的情况下，终止购房合同或这避购房交易，作为买家可以拿回已经支付的款项，来避免无限期等待交房的情况发生。

日落条款可雨露均沾

一般情况下的使用

日落条款规定了卖方必须完工的日期，并且还规定如果该房产在规定的日期之前还未完成，买方可依法终止购房合同或购房交易，而且可以拿回已经支付的款项。这通常被视为保护买方的利益。

也可以这样用

如果买方用出售现有房屋为条件进行房产购买时，也通常会使用日落条款。这一般是由卖方提出的，卖方通常会在销售合同中加入日落条款，以便如果买方未能在日落条款规定的时间内出售其当前房屋，那么卖方可以退出交易。这通常被是用来保护卖方的利益。

会哭的孩子自己找奶喝，说的就是新州

悉尼房市的供不应求和房价快速增长，也促使新州在购房上的一些法律和法规走在全澳的前头，尤其是保护买方（购房者）的利益。

新州

早在2015年11月就新州颁布了法令，对于卖方想要根据日落条款的规定来终止合同的行为，提出了新的细致的要求：

-如果卖方想要终止合同，必须至少提前28天给买方发书面通知，这份通知中必须写明卖方想要终止合同的行为以及理由；

-终止合同需要得到买方同意，如果买方不同意或未明确回复，卖方必须获得澳洲高等法院的法庭命令，才能够继续终止合同的行为；

也一定程度延伸了日落条款适用的范围，除了是开放商无法在Sunset Date前完成土地规划图的登记之外，还包括没有在特定的日期提供入住许可证。而且如果开发商想要利用日落条款撤销合同，法院可以判定开发商需要对买家提供一定的赔偿。并且日落条款的相关政策有溯及力，可以追溯到已经生效的合同。

维州在2018年也通过了类似较为保护买方的日落条款相关法律法规。

总之，卖方不得单方面轻易通过日落条款解除合同，若想解除需要证明其延迟交房是出于自身不可抗力的因素，从而保障买方的利益。

注意哦，开发商一般除了标明Sunset Date外还很有可能会注明Sunset Date Extension，通常Extension会是6-12个月，也就是说开放商将有权延续Sunset Date 6-12个月。

Money, Big money，还是要慎之又慎！

虽然日落条款是为了保护买卖双方的利益而产生的，但在实际签署合同的时候，由于买家和开发商之间的悬殊差异，我们还是会看到一些关于开发商滥用日落条款获利的负面新闻，这种情况下损失巨大的通常是买家。在极端情况下，也可能出现开发商看到一路高涨的房价，想钱想疯了，恶意利用日落条款终止合同。

总而言之，在签署合同时，有必要对开发商进行详细的背景调查，了解开发商的信誉度，多做功课，研究透彻每一条条款，在签署合同之前让律师帮忙查看合同。因为即使日落条款看起来合理，但你却很有可能错过其他重要的东西。这些是购房前非常重要的且值得的步骤，毕竟没有什么比买房子更重大的交易了。

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