很多在澳洲的朋友努力奋斗，终于要拥有属于自己的房子了。但购房时可能存在一些失实陈述或虚假陈述，导致买家被误导从而签订了合同。今天这篇就给未来想在澳洲买房或者正准备买房的朋友。这些“雷”你需要避开！擦亮双眼，不要吃大亏了！

案例 1：

买家N先生在新州物色好了一套公寓，并爽快地与中介签了合同。不料N先生后来才得知这套公寓在几年前发生过凶案，是个“凶宅”。但当初看房时，以及合同里中介都表明了房子的各项信息是没有任何问题的，并未向买家披露曾有凶案。

于是N先生想终止合同，但中介拒绝，拒不退还定金。中介认为，并没有法律强制要求在卖房时需要披露和房子有关的凶案历史。N先生无奈之下向有关部门投诉，部门认定中介没有向买家披露关于房子的重大事实（material fact），误导买家签署了合同，所以中介的行为属于误导和欺骗行为。买家兜兜转转之后终于拿回了定金，中介也被罚了款。

案例 2：

2009年, 澳洲发生了轰动一时的林家五口灭门案，当时发生凶案的房子于2012年被拍卖。房产中介拍卖前在合同中写明了该房屋的历史、以及凶案中5人的死亡证明，也告知了所有买家。最终房子以低于市场价的价格被成功售出。

什么是误导欺骗行为？

误导欺骗行为，是指某人从事具有误导性或欺骗性，或可能具有误导性或欺骗性的贸易商业行为。

根据澳大利亚消费者法第十八条，商业从业人员不得进行具有误导性或欺骗性的行为。这包括以下行为：

• 发布的商业广告；
• 发布的任何促销活动；和
• 在贸易或商业过程中对消费者说或承诺的任何事情

举例说明：

• 宣传定价不正确的产品；
• 不准确的比较广告（即，将自己的商品或服务与竞争对手的商品或服务进行比较的促销声明）；i>
• 销售代表在签订合同前的虚假陈述；或者
• 使用消费者不太可能看到的小而不易察觉的免责声明。

【星联小贴士】

如果在澳大利亚销售商品或服务，必须遵守澳大利亚消费者法（Australian Consumer Law）。根据该法案，当一方在澳大利亚在线或以其他方式销售商品时，该方将对商品或服务的质量做出陈述，包括商品或服务的特征、内含物、外观、起源等。如果对商品或服务做出虚假陈述，诱使买家购买，将可能要为其虚假陈述负责。这相当于误导欺骗行为。

遇到误导欺骗行为，怎么办？

像上方的买房案例1，买家因为中介没有披露“重大事实”(material fact)而被误导进入的合同，在这种情况下，买方可取消合同或要求损害赔偿。

需要证明房产中介故意在误导欺骗我吗？

房产中介的意图与确定他们是否从事误导和欺骗行为无关。问题在于该行为是否具有客观的误导性；不在于房产中介是否有意误导买家。

若中介说未来房子会涨价，属于误导或欺骗行为吗？

房产中介向买家提供的有关房产未来售价的信息必须是基于对市场的合理和城市的评估，且必须有合理的理由提供这些信息。当房产中介提供这些信息或作出这些声明时，给人的印象就是他们有合理的理由做出这样的预测。如果没有合理的理由，那就是在从事误导和欺骗行为。

澳洲购房签订合同时，其他要注意的法律事项：

1.要注意合同中的贷款条款 (Subject to Finance)

如果买家在贷款申请被拒要终止合同时，买家可以根据这项条款终止合同，拿回自己的定金。

2.要注意合同中的建筑物检查条款 (Subject to Building and Pest Inspection)

如果房屋检测报告说明该房屋有比较严重的结构性等问题，买家可以根据这项条款终止合同，取回定金。

3.海外人士许可(FIRB)条款 (Subject to FIRB Approval)

海外人士购买房产的话，必须获得海外人士的购房许可。如果买家申请FIRB被拒，就可以根据这项条款终止合同。

4.合同冷静期

指的是购房合同生效后，买家有可以思考是否终止合同的机会，也就是反悔的机会。澳洲一般的购房合同冷静期是5个工作日。如果买家在冷静期内反悔，可能需要放弃0.25%的定金。

【星联小贴士】

出于买卖双方互惠互利的考虑，房屋中介出售的房产，如有任何重大的问题，都需要提前告知买方，不然面临投诉和罚款是得不偿失的。那么也建议买方仔细研究房屋情况，阅读清楚购房合同再确认签字哦。

总的来说，在澳洲购房，从选区、筹备资金、确定心仪的房子、到仔细查阅合同并签订合同，再到最后的房产交割，大家都需要时刻擦亮双眼，不要忽视任何一个细节，才能顺利拥有心仪的居所。在签订合同前，也建议大家寻求专业律师为您检查和解释合同条款，做到万无一失！

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