最近我们星联律师事务所接到了一些客户关于在澳洲买楼花的咨询，相信有不少打算在澳洲购房的买家，尤其是海外买家都会遇到此类问题，所以撰文统一跟大家说一说这个问题。
澳洲购买楼花案例分析
案例1：澳洲留学生购买楼花
我们在之前接待了一位来澳洲留学的客户A。，前不久一个留学生找到我们，在这里简称小A吧，。小A来咨询我们在悉尼买楼花作为投资，但是这套楼花并不是直接在开发商手中买的，而是别人不想成交了，转卖给她的。了解她TA的情况后，我们告知A没有资格在澳洲购买这套楼花。
案例2：澳洲PR购买转手的楼花，想要申请首次置业补助
客户B是澳洲PR，想委托我们购买别人转手的楼花，同时客户B表示这是第一次在澳洲购买房产，想申请首次置业补助，我们告知其不符合申请首次置业补助的资格，因为B购买的房产并不算新房。客户B很纳闷，自己是首次置业，这个楼花还没有成交，也没有住过人，肯定属于新房，为什么不能享受这个“首次置业补助”？
这里我们首先就需要跟大家普及一下澳洲楼花市场的交易方式。之前，在澳洲未交割的楼花有两种交易方式：
澳洲楼花交易的方式一：
原买家签订购房合同，同时寻找新买家并与新买家签订购房合同，等到交割时再交换这两份合同，此时房屋就视作二手房。澳洲对于海外买家，只允许他们购买新房，所以这个方式下，只能卖给本地买家。
澳洲楼花交易的方式二：
原买家和开发商协商之后撤销原合同，退定金，再把楼花重新出售，这种方式下仍算新房，可以出售给海外买家。
但是，这种方式现在也已经不再适用了。
2020年，ATO出台了一个新规定：开发商出售楼花后，从新房的合同生效开始，这个公寓即被视作是二手房。
也就是说，新规实施后，海外买家不能再买转卖的楼花，原买家只能选择把这个楼花当做二手房出售给本地买家。
澳洲首次置业补助和新房的定义
根据Revenue NSW官网对“新房（new home）的定义：
- 该房产必须是首次被出售的；并且
- 该房产在买家入住以前，没有被出租或者被建筑商居住使用。
回到上文我们说的ATO实施的新规，楼花一旦被转卖，就不会再被认为是新房，像客户B这样的情况，也就无法申请政府的首次置业补助。
对于在新州的符合条件的首次置业者，或者说对于在新州购买或建造第一个新房的人来说，将可以获得10,000澳元的首次置业补助金First Home Owner Grant (FHOG)。第一个新家可以是属于新建房屋、购买期房(purchased off the plan)或大幅翻新的独立别墅House、联排别墅Townhouse、公寓Apartment、单元公寓Unit或类似这些。
首次置业者可以在购买房产时申请这一补助，提供贷款的银行或者金融机构必须是经批准的代理。
满足什么条件, 才能申请首次置业补助金？
- 必须满18岁；
- 必须以个人的名义购买楼花，不可以公司或者信托的名义购买；
- 申请人之一必须是PR或者澳洲公民（比如一对夫妻购买房产，那么其中申请首次置业补助金的一人需是PR或者澳洲公民）；
- 申请人或者申请人的配偶或者共同购买者必须在2000年7月1日之前没有在澳洲拥有过房产；
- 申请人必须在购房后的12个月内，将该房子作为自己的主要居住场所，其中有6个月必须持续在该房子内居住。
- 如果您购买新建的别墅、联排别墅、公寓、单元公寓或类似这些，那么购买价格不能超过 600,000澳元。
- 如果您购买空地并与建筑商签订建筑合同，那么空地的价值，加上、综合房屋建筑合同的价值，加上、任何建筑变更的成本，。这些加起来的总数不得超过 750,000 澳元。
- 如果您购买的房屋由卖方进行了大幅翻新，则购买价格不得超过 600,000 澳元。
- 大部分房屋被拆除或更换。
- 卖方、建筑商或租户在装修翻新的之前、期间或之后，没有居住在该房屋里。
- 这是该房屋自装修翻新完成后的首次售出。
另外，在以下情况下，可能符合获得补助的资格：
这意味着如果房屋建造者居住、出租或将其用于短期住宿，则首次出售的房产将不是新房。
最后
澳洲针对海外买家的购房政策，一直在变化。即使是买家人在澳洲，其所持有的签证类型、在澳居住时间等因素均会影响到在澳洲的购房，在置办房产时也会涉及到很多额外费用。买家在进行此类重大投资时，建议一定要咨询专业律师的建议，以免自己误读政策造成重大损失。
关于澳洲房产税收等费用、澳洲房产类法律，我们有撰写过一系列相关文章，来解答大家的各类问题，欢迎大家继续阅读：
如有需要
如果您有相关问题需要协助，欢迎联系我们星联法律事务所，我们有专业的律师给您提供及时、有效的法律服务。
